Często spotykamy się z sytuacją, gdy właściciel mieszkania podnosi wysokość czynszu. Oczywiście, ma do tego prawo zarówno z przyczyn osobistych, jak i w związku ze zmieniającą się sytuacją na rynku. Jednak podwyżka czynszu nie może opierać się na tzw. kaprysach właścicieli, dlatego także tę kwestię regulują odpowiednie przepisy prawa.
Kiedy można podnieść wysokość czynszu?
Nawet nieznaczna podwyżka może stanowić spory problem dla lokatorów. Często takie zmiany skutkują szukaniem tańszego lokum oraz wyprowadzką. Prawo chroni interesy najemców i dlatego wszelkie podwyżki muszą być zakomunikowane na piśmie z odpowiednim wyprzedzeniem.
Pierwszym krokiem jest wypowiedzenie lokatorom dotychczasowej wysokości czynszu. Należy tego dokonać najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Kwestię tę reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku.
Jaką formę powinno mieć wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu?
Zgodnie z obowiązującym prawem wszelkie zmiany wysokości czynszu muszą być przekazane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Nie jest wymagane podane uzasadnienie podwyżki, jednak ustawa przewiduje tutaj wyjątek. Lokator ma prawo pisemnie zażądać uzasadnienia podwyżki, gdy w jej wyniku „wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu”. W takiej sytuacji właściciel lokalu ma obowiązek udzielenia pisemnego wyjaśnienia oraz przedstawienia kalkulacji w ciągu 14 dni od dnia otrzymania żądania. Nieudzielenie odpowiedzi w tym czasie skutkuje nieważnością podwyżki czynszu.
Jaka jest maksymalna dozwolona prawnie podwyżka?
Zgodnie z przytoczonym wcześniej zapisem z ustawy podwyżka czynszu nie może przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej nieruchomości. Warto wspomnieć, że wartość odtworzeniowa oznacza iloczyn powierzchni użytkowej i średniego kosztu budowy 1 metra kwadratowego. Jednak i od tej reguły istnieją wyjątki.
Właściciel mieszkania może podwyższyć wysokość czynszu powyżej tego progu, jeśli dochody uzyskane z tytułu wynajmu nie pokrywają w całości niezbędnych wydatków związanych z jego utrzymaniem. Wyższą podwyżkę można zastosować również wtedy, gdy zwrot kapitału w skali roku nie przekracza 1,5% kosztów związanych z budową/zakupem lokalu oraz 10% nakładów poniesionych w wyniku remontu zwiększającego wartość nieruchomości.
Jak często można zmieniać wysokość czynszu?
Zarówno podwyższenie wysokości czynszu, jak i innych opłat za użytkowanie lokalu nie może odbywać się częściej niż raz na 6 miesięcy. Co ważne, okres ten nie jest liczony od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu, a od pierwszego dnia, w którym zaczęła obowiązywać nowa stawka.
Sytuacja ta nie jest jednak taka prosta. Lokator ma prawo do zakwestionowania zasadności podwyżki poprzez wniesienie pozwu do sądu. Wówczas 6-miesięczny okres liczony jest dopiero od momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądowego w sprawie zasadności podwyżki.