Wiele osób inwestuje w nieruchomości – często zaciągając kredyt w banku, licząc na to, że mieszkanie „samo się spłaci”. I faktycznie, często okazuje się, że jest to doskonałe rozwiązanie i inwestycja nie dość, że się zwraca, to jeszcze stanowi stałe źródło dochodów. Jednak, wynajmując mieszkanie osobom trzecim, nigdy nie możemy mieć pewności, że wynajem przebiegnie bezproblemowo i że nie pojawią się niemiłe niespodzianki w postaci lokatorów zalegających z czynszem…
Mogłoby się wydawać, że właściciel mieszkania jest panem w swoim lokum i może w każdej chwili zgodnie z prawem zażądać wyprowadzki lokatora zalegającego z czynszem. Rzeczywistość wygląda jednak nieco inaczej.
Dochodzenie zaległych należności – czego nie wolno robić właścicielowi mieszkania?
Nawet niewielkie zaległości w płatnościach mogą przysporzyć właścicielowi sporych kłopotów – szczególnie w przypadku, gdy mieszkanie zostało kupione na kredyt, a pieniądze z wynajmu przeznaczane są na spłatę kolejnych rat. Dlatego wielu właścicieli podejmuje natychmiastowe kroki, które – wbrew pozorom – są niezgodne z obowiązującym w Polsce stanem prawnym.
Odcięcie gazu, wody, prądu, ciepłej wody… Wchodzenie do mieszkania bez pozwolenia, uprzykrzanie życia lokatorom, używanie gróźb karalnych – te praktyki niestety nie należą do rzadkości. A warto wspomnieć, że nie tylko nie pomogą w odzyskaniu zaległych pieniędzy, a dodatkowo mogą przysporzyć jeszcze większych problemów.
Często pojawia się też żądanie natychmiastowej wyprowadzki. Niestety nie ma to poparcia w regulacjach prawnych. Obowiązująca w Polsce ustawa o ochronie praw lokatorów mówi wyraźnie, że wypowiedzenie najmu jest możliwe, jeżeli zwłoka z opłacaniem czynszu obejmuje minimum 3 pełne okresy rozliczeniowe pomimo wcześniejszych upomnień i pisemnego wyznaczenia kolejnego terminu spłaty należności. Nie da się nie zauważyć tutaj luki prawnej, przez którą wypowiedzenie najmu może okazać się wręcz niemożliwe, a jedynym sposobem będzie wstąpienie na drogę sądową. Zaległości muszą bowiem dotyczyć 3 PEŁNYCH okresów rozliczeniowych, a to oznacza, że jeśli dłużnik wpłaca co miesiąc chociażby część należności, zapis ten nie może stanowić podstawy do wypowiedzenia umowy.
W takim razie – co wolno?
Zabrzmi to banalnie, ale… warto rozmawiać. Zanim wkroczymy na drogę oficjalną, warto spotkać się z lokatorami i spróbować pójść na kompromis (wyznaczenie na piśmie terminu spłaty należności bądź też rozłożenie zaległości na raty). Jeśli nie jest możliwe polubowne rozwiązanie sporu, a także złożenie wypowiedzenia najmu na podstawie zaległości obejmujących 3 pełne okresy rozliczeniowe, konieczne jest podjęcie czynności prawnych i dochodzenie roszczeń drogą sądową. Dopiero wyrok sądowy może być podstawą do eksmisji, a także wszczęcia postępowania egzekucyjnego.
Dlatego zanim podpiszemy umowę, poświęćmy trochę czasu i sprawdźmy potencjalnych lokatorów. Możemy zażądać referencji od właścicieli poprzednich mieszkań przez nich wynajmowanych czy też sprawdzić wypłacalność w Rejestrze Najemców.
W przypadku wątpliwości zawsze warto skonsultować się z prawnikiem.